Le contrat de location-gérance est une formule qui plaît particulièrement aux entrepreneurs qui souhaitent se lancer dans l’exploitation d’une affaire sans en être propriétaire du fonds. Il permet d’exploiter des établissements et/ou des commerces, dont on n’est pas propriétaire, en contrepartie du paiement de redevances au propriétaire du fonds. Egalement appelée gérance libre, cette formule a le vent en poupe chez les entrepreneurs !
Les enjeux de la location-gérance
Si vous envisagez de louer un fonds de commerce dans le cadre d’un contrat de location-gérance, vous serez donc à la fois locataire d’un fonds géré par un gérant libre et exploitant d’une marque ou d’une enseigne.
Ce cadre vous intéresse certainement parce qu’il vous permet tout à la fois :
- D’exploiter un fonds qui vous intéresse ;
- De tester un concept ou un marché ;
- D’effectuer une reconversion professionnelle, pour créer votre propre entreprise.
Il faut néanmoins bien distinguer les deux cas de figure dans lesquels on peut envisager une location-gérance : Du côté du propriétaire du fonds :
Comme nous l’avons vu précédemment, la location-gérance permet au propriétaire d’un fonds commercial (gérant actuel ou vendeur) de confier sa gestion en toute légalité à un tiers, généralement une personne physique qui devient locataire-gérant. En contrepartie, il perçoit des redevances sur son fonds. Cette solution est idéale pour les personnes souhaitant se retirer progressivement ou totalement de leur activité. Du côté du locataire-gérant :
Côté locataire-gérant, la location-gérance est attractive car elle permet de se lancer dans la gestion d’un commerce avec peu d’investissement financier au démarrage (pas d’achat du fond).
En revanche, elle implique un risque commercial puisque c’est le locataire-gérant qui doit assumer la rentabilité et développer le chiffre d’affaires. Il est donc impératif que le locataire gérant s’assure que son activité sera suffisamment rentable pour lui permettre de faire face aux charges et dépenses liées à l’exploitation du fonds.L’expérience passée et les performances antérieures du commerce sont essentielles à prendre en compte.
Dans tous les cas, même si ce dispositif présente des avantages certains, il s’agit malgré tout d’un contrat commercial à définir clairement et dont il faut cerner tous les enjeux avant de s’engager.
Les mentions essentielles à faire figurer dans le contrat de location-gérance
La rédaction d’un contrat de location-gérance dans les règles est indispensable pour sécuriser la relation entre le propriétaire du fonds et le locataire-gérant.
Parmi les mentions essentielles qui doivent figurer dans ce document, la description du fonds de commerce est primordiale.
Cette dernière doit comprendre :
- La nature de l’activité exercée ;
- La liste des matériels et équipements fournis avec le fonds ;
- Les licences et/ou autorisations administratives inhérentes au fonds ;
- L’inventaire des biens meubles et stocks mis à la disposition du gérant-locataire.
Un autre élément important qui doit figurer dans le contrat de location-gérance est la durée de celle-ci. Elle peut être convenue pour une durée déterminée ou indéterminée mais ce point doit être précisé au risque de créer une confusion. Il en va de même pour les conditions de renouvellement ou de résiliation anticipée du contrat, qui doivent être clairement mentionnées, avec des clauses prévoyant diverses issues en cas de mésentente ou défauts d’exécution.
Ainsi que le montant de la redevance constitue un élément central du contrat. Au-delà du chiffre, il est important d’encadrer les modalités (paiement mensuel, trimestriel…) ainsi que les possibilités d’ajustements en fonction des résultats du fonds de commerce.Les autres éléments à prendre en compte pour protéger efficacement les parties sont :
- Clauses de non-concurrence : préciser si le locataire-gérant a l’interdiction d’exercer une activité concurrente pendant ou après la période de location.
- Assurances : indiquer les types d’assurances que chacune des parties doit contracter afin de couvrir les risques liés à l’exploitation du fonds de commerce envisagée.
- Rapports financiers : déterminer la fréquence et le contenu des rapports financiers que le locataire-gérant devra fournir au bailleur afin de garantir la transparence dans la gestion.
- Conditions d’accès : établir les modalités d’accès aux locaux et équipements pour le bailleur afin qu’il puisse s’assurer de leur bon état et du respect des obligations contractuelles du locataire-gérant.
- Modalités de transfert : définir les conditions dans lesquelles le locataire-gérant peut céder son contrat à un tiers, le cas échéant.
Enfin, il est essentiel que les obligations respectives des parties soient clairement établies tant en termes de gestion que de maintenance du fonds afin d’éviter des litiges ultérieurs. Un contrat bien structuré est gage d’une collaboration harmonieuse et pérenne entre bailleur et locataire-gérant.
Pour éviter les litiges
Avant de signer le contrat de location-gérance, il est recommandé de demander à un expert indépendant de procéder à une évaluation du fonds de commerce.
Cela afin d’éviter tout risque de contentieux ultérieur.
En effet, il s’agit de s’assurer que le fonds de commerce respecte bien les normes en vigueur et d’évaluer sa valeur réelle. Réaliser un état des lieux exhaustif des biens loués, en présence du gérant avant la prise de possession des lieux, permettra également d’éviter un conflit ultérieur sur la dégradation des biens mis à disposition.
Par ailleurs, durant toute la durée de la location-gérance, le propriétaire du fonds et le locataire-gérant doivent faire preuve de transparence l’un envers l’autre. Pour ce faire, il est conseillé d’organiser régulièrement des réunions destinées à discuter des performances du fonds et des éventuels problèmes rencontrés par le gérant. De cette manière, il sera possible d’adopter une communication ouverte et constructive vis-à-vis du gérant. Il est également recommandé d’inclure dans le contrat un mécanisme de médiation afin de favoriser la résolution amiable d’un éventuel conflit.
Enfin, il est fortement conseillé de se rapprocher d’un avocat spécialisé pour rédiger et relire le contrat de location-gérance. Ce dernier pourra s’assurer que toutes les dispositions légales sont respectées et que les intérêts des deux parties sont bien protégés. Une attention particulière devra être portée aux clauses limitatives de responsabilité et aux obligations de garanties.